Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der zur Überbrückung von vorübergehenden Liquiditätsengpässen dient. Er wird in aller Regel nach wenigen Tagen, Wochen oder maximal einigen Monaten durch ein anderes Darlehen abgelöst. Klassischerweise kommt die Zwischenfinanzierung bei Immobilienfinanzierungen zum Einsatz. Mit dem Zwischenkredit kann beispielsweise der Bau einer Immobilie schon heute beginnen, auch wenn ein Bauspardarlehen erst in einigen Monaten zuteilungsreif wird.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Zwischenfinanzierung bedingt, dass in absehbarer Zeit Eigenkapital zur Verfügung steht.

• Ein Überbrückungskredit ist grundsätzlich teurer, als eine langfristige Baufinanzierung.

• Die Zwischenfinanzierung für einen Hauskauf wird tilgungsfrei gewährt.

• Ein Zwischenkredit ist ein endfälliges Darlehen, welches am Ende der Laufzeit in einer Summe abgelöst wird.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Darlehen, welches temporäre Liquiditätsengpässe überbrückt. Der Zeitraum der Zwischenfinanzierung endet, sobald der Kreditnehmer Zugriff auf Eigenkapital oder einen anderen Kredit hat. Den Zwischenkredit zahlen Kreditnehmer in der Regel nicht ab, sie begleichen lediglich die anfallenden Zinskosten.

Die Zwischenfinanzierung ermöglicht es, dass eine Gesamtfinanzierung nicht ins Wanken gerät. Das ist für Immobilienkäufer und Bauherren von wesentlicher Bedeutung und gilt insbesondere dann, wenn:

• neu zu errichtende oder umzubauende Immobilien nach Baufortschritt bezahlt werden. Ist das geplante Kreditvolumen aber nicht abrufbar, wäre die Konsequenz daraus eine teure Terminverschiebung mit einer Kettenreaktion von anschließenden Terminverschiebungen.

• sich eine günstige Kaufgelegenheit ergibt, aber der Bausparvertrag oder anderes Eigenkapital noch nicht abrufbar ist. Mit dem Zwischenkredit ist der vorzeitige Kauf möglich.

• Immobilienbesitzer eine Anschlussfinanzierung abschließen müssen und ihre Ersparnisse aus später fällig werdenden Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder anderen noch nicht zur Verfügung stehenden Eigenkapitalquellen einbringen wollen. Mit dem Zwischenkredit überbrücken sie die Zeit bis dahin.

Ein kurzes Beispiel zur Veranschaulichung:

Herr Meier erhält ein gutes Angebot für den Kauf einer Immobilie. Allerdings wird sein Bausparvertrag erst im zwei Monaten zuteilungsreif. Bis dahin hat der Verkäufer des Objekts jedoch bereits einen neuen Käufer gefunden, sodass sich Herr Meier schnell entscheiden muss.

Um die Finanzierung für den Immobilienkauf gewährleisten zu können, nimmt Herr Meier daher schon heute einen Zwischenkredit auf. Dieser deckt die Kaufkosten und wird in einigen Monaten durch das Bauspardarlehen abgelöst.

Konditionen & Rahmenbedingungen für eine Zwischenfinanzierung

Die Konditionen für eine Zwischenfinanzierung sind in der Regel etwas anders gestaltet als bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung. Als Finanzierungspartner kommt entweder die Bausparkasse oder eine andere Bank infrage. Die Bausparkasse springt dann ein, wenn der Grund für die benötigte Zwischenfinanzierung darin liegt, dass der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. In allen anderen Fällen werden andere Banken Finanzierungspartner – vorausgesetzt, der Antragsteller erfüllt die bankseitig vorgegebenen Anforderungen.

Sehr kurzfristige Darlehen sind zudem teurer als langfristige Kredite. Darin liegt der Hauptgrund, dass der Zinssatz einer Zwischenfinanzierung generell höher liegt als bei einer Baufinanzierung mit langfristigem Zeithorizont. Zudem zahlen Kreditnehmer während der Zeit der Zwischenfinanzierung in der Regel keine Tilgungsraten, sondern nur die Zinslast. Auch das macht ein solches Darlehen kostenintensiver als einen herkömmlichen Kredit.

Es gibt Möglichkeiten, die Konditionen einer Zwischenfinanzierung zu verbessern. Das Vorliegen eines verbindlich unterzeichneten Kaufvertrags der alten Immobilie wirkt sich beispielsweise günstig auf die Verhandlungsgespräche bei der Bank aus. Diese kann die Immobilie dann als unbelastete Sicherheit aufnehmen und somit die Konditionen kundenfreundlicher gestalten. Auch wirkt sich ein notarieller Vertragsentwurf, der die Angaben des Käufers nebst fixem Zahlungstermin beinhaltet, bei vielen Banken positiv auf das Kreditangebot aus.

Kosten einer Zwischenfinanzierung

Im Vergleich zu einer langfristigen Finanzierung derselben Summe liegen die Kosten für eine Zwischenfinanzierung ungefähr zwei bis fünf Prozentpunkte darüber. Banken dürfen eine Bearbeitungsgebühr aufschlagen, die sich zwischen ein und zwei Prozent bezogen auf die Kreditsumme bewegt. Kosten zur Kreditsicherung können außerdem dazu beitragen, dass sich die Zwischenfinanzierung verteuert.

Die Kostenpunkte einer Zwischenfinanzierung unterscheiden sich im Prinzip nicht von den Kosten für eine langfristige Finanzierung. Die Bank hat genau denselben Arbeitsaufwand. Sie muss jedoch gegebenenfalls zusätzliche Risiken berücksichtigen, was zu einer weiteren Verteuerung führt. Wenn Verbraucher eine Zwischenfinanzierung aufnehmen, weil sie ihre alte Immobilie noch nicht verkauft haben, rechnet die Bank Risikoaufschläge hinzu. Schließlich könnte es sein, dass die Immobilie nicht zu dem angesetzten Preis verkauft werden kann.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Wie eine Zwischenfinanzierung typischerweise funktioniert, soll am Beispiel einer geplanten Immobilienfinanzierung dargestellt werden.

Ein Ehepaar zahlt seit Jahren in einen Bausparvertrag ein, der voraussichtlich im März 2020 zuteilungsreif ist. Ende 2018 ergibt sich eine günstige Kaufgelegenheit für eine Immobilie in perfekter Lage und mit idealer Ausstattung. Der Kaufpreis liegt rund 20 % unter dem marktüblichen Niveau, was einer Ersparnis von 40.000 Euro gleichkommt.

Das Ehepaar benötigt die Bausparsumme vor Zuteilungsreife des Bausparvertrags, um die Gelegenheit nutzen zu können. Daraus ergibt sich eine Lücke von 15 Monaten, die sich mit einem Überbrückungskredit schließen ließe. Aus diesem Grund nimmt das Ehepaar Kontakt zur Bausparkasse auf und schildert die Situation. Diese ist bereit, den Betrag, der voraussichtlich im März 2020 zuteilungsreif wäre, bereits Ende 2018 zur Verfügung zu stellen. Sobald der Bausparvertrag im März 2020 tatsächlich zuteilungsreif ist und dem Ehepaar das Geld aus einer regulären Baufinanzierung mit besseren Konditionen zur Verfügung steht, löst es den Zwischenkredit mit dem Baukredit komplett ab. Anschließend zahlt das Ehepaar den regulären Baukredit mit Tilgung und Zins vereinbarungsgemäß zurück.

Während der Phase der Zwischenfinanzierung bleibt der Überbrückungskredit tilgungsfrei. Das Ehepaar zahlt lediglich die Zinsen. Diese liegen für das kurzfristige Darlehen höher als für einen regulären Baukredit. Die Gesamtkosten zum Erwerb des Hauses sind insgesamt günstiger, als wenn das Paar die Zuteilungsreife des Bausparvertrags abgewartet, auf die teurere Zwischenfinanzierung verzichtet und zu einem späteren Zeitpunkt eine Immobilie zum marktüblichen Preis finanziert hätte.

In welchen Fällen kommt eine Zwischenfinanzierung in Frage?

Ergibt sich eine ideale Kaufoption für eine Immobilie, der Bausparvertrag ist aber noch nicht zuteilungsreif, dann ist die Zwischenfinanzierung eine gute Lösung. Weitere Anlässe, die eine Zwischenfinanzierung empfehlenswert machen sind folgende:

• Das Eigenkapital ist in Geldanlagen wie Lebensversicherungen oder Festgeldern gebunden. Die Fälligkeit dieser Geldanlagen ist zu einem späteren Zeitpunkt terminiert.

• Zur Finanzierung einer neuen Immobilie wurde der Verkaufspreis der alten Immobilie einkalkuliert. Das Geld aus dem Verkauf ist aber noch nicht verfügbar.

• In die Gesamtfinanzierung sind Verkaufserlöse von Wertpapieren eingeplant. Der Verkauf dieser Papiere zum jetzigen Zeitpunkt würde aber Verluste bedeuten. Es ist nötig, noch etwas länger abzuwarten, um Verluste zu vermeiden.

Was ist bei einer Zwischenfinanzierung zu beachten?

Je nachdem, aus welchem Grund die Zwischenfinanzierung aufgenommen wird, gibt es unterschiedliche Aspekte zu beachten:

• Verbraucher, die ihre eigene Immobilie verkaufen wollen, um die Nächste zu finanzieren, sollten darauf achten, dass sie für ihre eigene Immobilie schnellstmöglich einen Käufer finden. Selbst wenn das Geld noch nicht geflossen ist, kann ein notarieller Kaufvertragsentwurf die Kosten der Zwischenfinanzierung senken. Geht aus dem Kaufvertragsentwurf hervor, dass das Geld zu einem fixen Termin zur Zahlung kommt, zeigen sich Banken oft entgegenkommend. Sie statten die Zwischenfinanzierung mit attraktiveren Konditionen aus.

• Aus Vorsichtsgründen ist es ratsam, den Verkaufspreis der eigenen Immobilie mit großzügigen Abschlägen zu versehen. Denn falls die Gesamtfinanzierung aufgrund eines falsch kalkulierten Verkaufspreises am Ende eine Lücke aufweist, droht eine Nachfinanzierung. Die zusätzlichen Raten belasten das Budget langfristig. Manchmal kann es sogar wirtschaftlicher sein, statt eines Immobilienkredits zu Nachfinanzierung einen Ratenkredit aufzunehmen. An dieser Stelle empfiehlt sich die Beratung durch einen Finanzberater von FINANZCHECK.de. Dieser unterstützt dabei, eine Kombination sinnvoller Finanzierungsbausteine zusammenzustellen, damit die bestmögliche Lösung zustande kommt.

Vor- und Nachteile einer Zwischenfinanzierung

Vergleich von Angeboten zur Zwischenfinanzierung spart Kosten

Eine Zwischenfinanzierung kostet Verbraucher mehr, als eine langfristige Immobilienfinanzierung. Doch sollten Kreditnehmer die Kosten für den Überbrückungskredit niemals isoliert betrachten: Schließlich kann die Zwischenfinanzierung auch dazu genutzt werden, gute Immobilienangebote zu sichern und so Geld zu sparen.

Es empfiehlt allerdings immer, mehrere Angebote für die Zwischenfinanzierung miteinander zu vergleichen und auch die kurzfristigen Ratenkredite im Detail zu prüfen. Verbraucher können sich hierzu an die erfahrenen Kreditberater von FINANZCHECK.de wenden, um ihre Bau- oder Immobilienfinanzierung im Detail zu planen.